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이지스 스페인 부동산 펀드, 하루 새 36% 급락…바르셀로나 오피스 가치 하락 원인

(사진=연합뉴스)

이지스자산운용이 스페인 바르셀로나에 위치한 오피스 빌딩에 투자한 펀드가 하루 만에 36% 급락했다.

코로나19로 인한 오피스 공실률 상승과 기준 금리의 급격한 상승에 따른 자금 조달 환경 악화가 유럽 부동산 시장에 여전히 부정적인 영향을 미치고 있다.

23일 금융투자업계에 따르면 ‘이지스글로벌부동산투자신탁204호’ Class A의 기준가는 21일 932.73원에서 22일 596.42원으로 급락했다. 펀드 수익률은 –22.5%로 전환됐다.

이지스글로벌부동산투자신탁 204호는 2018년 기관과 개인투자자들로부터 556억원을 모집해 설정됐다. 추가로 5270만유로(당시 환율 기준 약 711억원)를 대출로 조달해 네슬레의 스페인 바르셀로나 본사 빌딩에 투자했다.

펀드 가치 급락의 주요 원인은 연 1회 실시하는 펀드 자산 재평가 결과 때문이다.

이지스자산운용 관계자는 알파경제에 “부동산 펀드는 주식과 달리 실시간 거래가격이 없어 자산의 시장가는 정기적으로 감정평가를 통해 결정된다”면서 “이번 기준가격 하락은 최근 감정평가액의 감소를 반영한 결과”라고 설명했다.

재평가 결과 해당 빌딩의 공정가치는 2350만유로로 추정되며 이는 지난해 감정평가액 7530만유로와 큰 차이를 보였다.

기준가격 변동의 근본적인 원인은 최근 바르셀로나 오피스 시장의 전반적인 가치 하락에 있다.

지난해 말까지 유럽중앙은행은 기준 금리를 4.50%까지 인상했으며 이로 인해 부동산 잠재 투자자의 조달금리 상승을 초래했다.

또한 재택근무가 새로운 산업 트렌드로 자리 잡으면서 오피스 공실률이 증가한 점도 문제다.

이지스자산운용 관계자는 “재택근무가 새로운 표준으로 자리 잡으면서 오피스의 수요 감소에 따른 투자 심리 악화로 이어졌다”며 “실제 바르셀로나 오피스 시장의 Prime Yield가 상승함에 따라 이와 역관계에 있는 오피스 부동산 가치는 하락하는 것으로 판단된다”고 설명했다.

바르셀로나 중심부를 제외한 시장 공실률은 13.9~24.4% 수준인 것으로 알려졌다.

네슬레는 빌딩의 94%를 임차하고 있으며, 나머지는 스페인 카이샤(Caixa)은행 지점과 카페테리아가 차지하고 있다. 네슬레의 임차 기간은 2028년 3월까지다.

이지스자산운용은 자산 매각 주간사를 통해 빌딩 매각을 진행하고 있다. 해당 펀드는 2025년 9월 10일 만기가 도래하며 이지스자산운용은 만기 이전까지 자산 매각을 완료할 계획이다.

알파경제 김지현 기자(ababe1978@alphabiz.co.kr)